Sự thật đằng sau việc giảm giá bất động sản

Thị trường bất động sản sau thời gian dài giảm mạnh hiện nhiều phân khúc đã chạm đến suất đầu tư. Nhiều chuyên gia nghiên cứu đã đưa ra những phân tích dựa trên cơ sở xác thực về mức độ lỗ, lãi của các dự án bất động sản.

Giá bán đã chạm suất đầu tư?

Thị trường bất động sản khó khăn, để kích cầu nhiều chủ đầu tư bất động sản đã áp dụng các chương trình khuyến mại. Để cạnh tranh nhiều doanh nghiệp liên tục tung ra các chiêu thức giảm giá mới lạ. Trong số, doanh nghiệp có chính sách giảm giá tích cực thì nhiều doanh nghiệp đã áp đưa ra chiến lược giảm giá kiểu "treo đầu dê bán thịt chó" khiến khách hàng thực sự mất niềm tin.

Để có thể hiểu rõ hơn về sự thiệt hơn về lỗ lãi của chủ đầu tư khi áp dụng các chương trình khuyến mại. Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản đã đưa ra bài toán phân tích.

Với giả thiết Đầu tư Dự án Hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài Vành đai 3 của Hà nội, khuôn viên 4 400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó 7 tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14 000m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42 000m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%.

Dự án này giá bán sẽ được xác định như thế nào?

Căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây Dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài Chính TP Hà nội tại cuối tháng 12/2011, thì suất đầu tư 1 m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ khoảng 20,5 triệu đồng/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đồng/m2, đã có VAT.

Tổng mức đầu tư Dự án sẽ khoảng 1100 tỷ đồng, trong đó chi phí Xây lắp chiếm 57%, thiết bị 6%, tiền sử dụng đất 8%, các loại tư vấn và quản lý dự án 3%, lãi vay ngân hàng 17%, dự phòng phí 8%, khác 1%. Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Trước năm 2011, với kỳ vọng bán chung cư sau khi có xong móng, khách hàng nộp 40% giá trị căn hộ, xong phần thô 40%, nhận bàn giao nhà nộp 20% còn lại, giả thiết giá bán chung cư là 26 triệu đồng/m2 đã có VAT. Diện tích thương mại cho thuê thu tiền 1 lần cho 47 năm (trừ 3 năm thi công) giả thiết là 34,7 triệu đồng/m2 đã có VAT. Thì các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: Giá trị hiện tại thuần NPV= 59 triệu >0, IRR=31%.

Giá trị hiện tại thuần- NPV là hiệu số của giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow), tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần ở đây được sử dụng phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư. Chi phí cơ hội chưa đề cập ở đây.

(Trong trường hợp thị trường tốt như trước 2011, giá bán chung cư được đầu tư tương tự sẽ bán được 30 trđ/m2 hoặc hơn. Trong trường hợp đó các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: NPV= 223,5 triệu>0, IRR=109%).

Về dòng tiền chính của dự án là Đầu tư/ Nhu cầu vốn, Doanh thu, Dòng tiền mặt, cụ thể như sau: Hai năm đầu tiên dự án luôn âm dòng tiền, năm thứ 4 của dự án chủ đầu tư có dòng tiền mặt tốt nhất.

Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Lập 1 Bảng độ nhạy của hiệu quả dự án NPV- Giá trị hiện tại thuần (nếu NPV<0 thì dự án lỗ không hiệu quả) căn cứ 2 biến quan trọng là giá bán (căn cứ thị trường, các chính sách khuyến mãi, giảm giá…) và suất đầu tư (biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…) có thể tổng hợp như sau:

Nếu giá bán giảm đến 10% so dự kiến thì NPV=- 56 752 360<0 dự án lỗ, không hiệu quả; Nếu suất đầu tư tăng 10% so dự kiến thì NPV=-41 422 653<0 dự án lỗ, không hiệu quả.

Hiện nay có trên thị trường, do áp lực trả nợ các khoản vay ngân hàng (trong trường hợp dự án này, nếu vay 25% tổng mức đầu tư, tức là khoảng 222 tỷ đồng trong vòng 3 năm xây dựng với lãi suất 18%/năm, tổng phần gốc và lãi vay lũy tiến thời điểm cao nhất sẽ là 356,8 tỷ đồng, ở thời điểm năm thứ 2 sau khi khởi công xây dựng, cho chúng ta thấy sự phát sinh do lãi vay là rất lớn), các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi, giảm giá khác nhau nhằm thu tiền từ khách hàng, thay vì việc tìm các hình thức khác. Các chính sách này đều xuất phát từ nền tảng giá bán của 1 m2 sản phẩm.

Khuyến mại có phải là giảm giá?

Như vậy nếu đối chiếu với các chương trình khuyến mại mà các chủ đầu tư đang áp dụng hiện nay thì khách hàng có thể biết được giá bất động sản hiện nay đang ở mức sau:

Áp chính sách Khuyến mãi: Nếu khách hàng nộp 50% tổng giá trị sản phẩm, sẽ được giảm 10% giá bán; nộp đến 80%, sẽ giảm 15%, nộp 100% sẽ giảm 20% giá bán. Với giả thiết chủ đầu tư bán hết toàn bộ sản phẩm dự án theo loại chuẩn 20% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 50% được 30% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 80% đươc 30% tổng sản phẩm và loại đóng 100% là 20% tổng sản phẩm. Chúng ta quy đổi tính được giá bán đang giảm khoảng 11.5% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV <0, dự án không có hiệu quả.

Như vậy các hình thức thu tiền trước và giảm giá bán, nếu không tính toán kỹ, dự án sẽ lỗ. Hình thức này chưa tính đến việc khi thu tiền trước của KH được càng nhiều thì giảm được lãi vay ngân hàng.

Mua nhà được quay xổ số trúng thưởng 1 ô tô 600 triệu đồng; hỗ trợ nội thất 1m2 sàn 2 triệu đồng giá trị nội thất; tặng kỷ nghỉ 100 khách hàng mua nhà đầu tiên giá trị 10 triệu đồng/kỳ nghỉ; tặng phiếu mua sắm 20 triệu đồng cho 100 khách hàng đầu tiên mua nhà…Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 8% trên 1 m2 sản phẩm, từ tổng giá trị giảm giá.

So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án rất thấp.

Hỗ trợ của Ngân hàng cho vay lãi suất 12%: Mua nhà sẽ được một Ngân hàng hỗ trợ lãi suất 12% suốt thời gian xây dựng công trình, vay đến 70% giá trị căn hộ. Hỗ trợ cho 30% tổng số khách hàng, cho ai đến mua trước. Về bản chất chủ đầu tư đang bù khoản chênh lệch lãi suất cho khách hàng khoảng 6-8%/năm. Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 6% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án là không đáng kể.

Như vậy trên thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi, về gần với suất đầu tư, chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ cũng đã là cơ hội tốt để mua nhà.

Theo Vnmedia